การประมาณราคาค่าก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างโดยทั่วไปนั้น มีวิธีประมาณการ 2 วิธี คือ
1. การประมาณราคาโดยละเอียด
2. การประมาณราคาโดยสังเขป
การคำนวณราคากลางงานก่อสร้างอาคารของทางราชการจะใช้วิธีการประมาณราคาโดยละเอียด การหาปริมาณงานและวัสดุก่อสร้างกระทำโดยวิธีการถอดจากแบบแปลนและรายการก่อสร้างออกเป็นหน่วย ๆ ตามวิธีการและหลักเกณฑ์การถอดแบบหาปริมาณวัสดุเพื่อคำนวณราคากลาง
1. การประมาณราคาโดยละเอียด
2. การประมาณราคาโดยสังเขป
การคำนวณราคากลางงานก่อสร้างอาคารของทางราชการจะใช้วิธีการประมาณราคาโดยละเอียด การหาปริมาณงานและวัสดุก่อสร้างกระทำโดยวิธีการถอดจากแบบแปลนและรายการก่อสร้างออกเป็นหน่วย ๆ ตามวิธีการและหลักเกณฑ์การถอดแบบหาปริมาณวัสดุเพื่อคำนวณราคากลาง
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการประมาณการในเรื่องต่างๆ ดังนี้
1. ประมาณการหาปริมาณงานและวัสดุก่อสร้าง โดยวิธีการถอดแบบ
2. ประมาณการหาราคาวัสดุก่อสร้าง
3. ประมาณการหาค่าแรงงานในการก่อสร้าง
4. ประมาณการหาค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการก่อสร้าง ได้แก่ ค่าอำนวยการและดำเนินงาน ค่าดอกเบี้ย ค่ากำไร และค่าภาษีอากร
ขั้นตอนในการประมาณราคาโดยละเอียด
1. ทบทวนขอบเขตของโครงการ
2. พิจารณาผลกระทบของสิ่งต่างๆ ต่อไปนี้ในรูปของตัวเงิน เช่น สถานที่ตั้งสภาพการจราจร พื้นที่ว่างที่จะใช้เก็บวัสดุหรือก่อสร้างที่พักรวมทั้งสถานที่ทำงาน เป็นต้น
3. เรียงลำดับและจัดหมวดหมู่ปริมาณงานทั้งหมดตามลำดับการก่อสร้างตามระบบใดระบบหนึ่ง เช่น CSI,CI/SFB หรือ แบบใด ๆ ก็ได้ตามแต่บริษัทนั้นๆ จะเห็นสมควร
4. หาปริมาณงานทุกๆ อย่างทั้งหมดจากแบบโดยละเอียดเรียงตามลำดับหมวดหมู่ทีได้มีการกำหนดไว้
5. ใส่ราคา วัสดุ ค่าแรง อาจจะเป็นค่าแรงแต่ละคน หรือ ค่าแรงเป็นกลุ่มก็ได้ ค่าอุปกรณ์เครื่องจักรเครื่องมือ
6. ใส่ราคางานพิเศษหรืองานที่ให้ SUBCONTRACTOR รับเหมาช่วงงานบางอย่างไปทำโดยเลือกรายที่เสนอราคาต่ำที่สุด แต่ทั้งนี้ต้องไม่ลืมความน่าจะเป็นหรือโอกาสที่จะทำงานเสร็จด้วย ควรทำตารางแสดงรายการที่ผู้รับเหมาแต่ละรายส่งราคามาให้พร้อมเงื่อนไขหรือรายละเอียดต่างๆ ถ้ามี
7. ใส่ราคาที่ผู้ส่งของหรือ SUPPLIER ส่งมาให้พร้อมทั้งทำตาราง เรียงลำดับเอาไว้
8. คำนวณภาษี เงินค้ำประกัน ค่าประกันภัย และ ค่าดำเนินการของทุกๆ รายการที่เกี่ยวข้อง และทำตารางเพื่อเปรียบเทียบภายหลัง
9. อย่าลืมเพิ่มรายการเงินเผื่อเหลือเผื่อขาดเอาไว้ด้วย
10. ต้องการกำไรเท่าใดให้ใส่ลงไป
11. รวมราคา และ เตรียมยื่นประมูล
งานประมาณราคา |
เขียนโดย กองแบบแผน | |||||||||||
วันพฤหัสบดีที่ 24 กรกฎาคม พ.ศ.2551 | |||||||||||
วัตถุประสงค์ของการประมาณราคา อุปสรรค ปัญหาและข้อผิดพลาดในการประมาณราคา และวิธีประมาณราคาก่อสร้างวัตถุประสงค์ของการประมาณราคา 1. ให้ทราบถึงงบประมาณค่าก่อสร้างเพื่อกำหนดราคากลางสำหรับค่าก่อสร้างในโครงการ ทั้งนี้เพื่อใช้เป็นบรรทัดฐานในการประเมินราคาของผู้รับจ้างในการประมูลงาน 2. เพื่อกำหนดค่างวดงานในการก่อสร้างซึ่งจะประมาณการตามแบบและแผนงานเพื่อกำหนดค่างวดงานและสะดวกในการเบิกจ่ายค่างานในแต่ละงวด หรือในบางกรณีที่จะต้องคำนวณเพื่อหาปริมาณงานที่ทำได้จริงและทำการประเมินราคาเพื่อกำหนดค่างานที่จะจ่ายในงวดนั้น ๆ 3. เพื่อคิดค่างานเพิ่มหรือลดจากสัญญาในงานก่อสร้าง ใช้สำหรับกรณีที่ผู้ว่าจ้างกำหนดให้ผู้รับจ้างทำงานเพิ่มเติมจากที่กำหนดในแบบและข้อกำหนดประกอบสัญญาจ้าง ซึ่งจะต้องทำการประมาณการหาปริมาณงานจากแบบที่เปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมโดยราคาต่อหน่วยที่ใช้ในการคิดราคาเป็นราคาที่แสดงอยู่ในสัญญาจ้างเดิม 4. เพื่อสามารถประมาณราคาขั้นต้น โดยการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยอาจจะมีแบบเพียงแบบร่างที่รับรองแล้ว ยังไม่จำเป็นต้องมีแบบรายละเอียด ทั้งนี้อาจโดยวิธีการคำนวณราคาต่อพื้นที่ใช้สอย (บาท/ตร.ม.) หรือราคาต่อหน่วยการใช้ (บาท/ห้องพัก) เป็นต้น ซึ่งนำมาเป็นข้อมูลในการนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ 5. เพื่อจัดทำเอกสารเสนอราคาก่อสร้างในการประมูลของผู้รับเหมา ทั้งนี้การประมาณราคาต้องทำอย่างละเอียดและรอบคอบ ทั้งนี้หากผิดพลาดอาจทำให้ทางราชการเสียผลประโยชน์ได้ อุปสรรค ปัญหา และข้อผิดพลาดในการประมาณราคา 1. ปัญหาที่ตัวบุคคล - เจ้าหน้าที่บางคนมีคุณสมบัติพื้นฐานไม่เพียงพอ เช่น ขาดทักษะความรู้ทางด้านคณิตศาสตร์ ความเข้าใจและความสามารถในการอ่านแบบก่อสร้าง เทคนิคการก่อสร้าง แหล่งที่จะหาข้อมูลเพิ่มเติมด้านวัสดุและอุปกรณ์ที่ต้องใช้ 2. ปัญหาที่ข้อมูลราคา - ไม่ได้รับความร่วมมือจากร้านค้าที่สอบถามราคา - ใบเสนอราคาไม่ตรงกับราคาซื้อขายจริง 3. กฎระเบียบทางราชการ - ไม่สามารถกำหนดราคาได้ตามราคาขายตามท้องตลาด เนื่องจากใช้ราคาควบคุมจากกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งบางครั้งราคาขายจริงในท้องตลาดและสำนักงบประมาณขยับตัวสูงขึ้นแล้ว - วัสดุ มอก.เดียวกัน มีราคาแตกต่างกัน 4. ข้อจำกัดในเรื่องของเวลากับปริมาณงานที่เข้ามา และจำนวนเจ้าหน้าที่คิดราคาไม่สมดุลกัน การประมาณราคาที่เร่งรีบบางครั้งแบบไม่สมบูรณ์ มีการแก้ไขและเปลี่ยนแปลง ทำให้เกิดข้อผิดพลาด 5. มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบและไม่ได้รับการประสาน ทำให้การประมาณราคากับแบบไม่ตรงกัน 6. แบบที่ไม่ชัดเจนทำให้เกิดความล่าช้าในการคิดราคา 7. งานประสานข้างที่ทำไว้แล้วไม่ตรงกับงานที่ออกเรื่องจริง ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อน ล่าช้า ต้องคิดราคาใหม่ 8. วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่มีความจำเป็นกับการปฏิบัติงาน เช่น กระดาษ หมึกพิมพ์ มีไม่เพียงพอ ทำให้งานเกิดความล่าช้า ไม่คล่องตัว 9. เจ้าหน้าที่พิมพ์ พิมพ์ตกหล่น พิมพ์ผิด หรือใส่สูตรคำนวณผิดพลาด เช่น รวมโดยการ SUM ไม่ครบทุกบรรทัด หรือเกี่ยวกับการใช้ทศนิยม การใส่เลขศูนย์เกิน ทั้งนี้ต้องเพิ่มความระมัดระวังให้มากขึ้น รวมถึงเจ้าของงานต้องตรวจสอบงานให้ละเอียดขึ้นก่อนออกงานทุกครั้ง วิธีประมาณราคางานก่อสร้าง การประมาณราคาค่าก่อสร้างตามขั้นตอนต่าง ๆ ในกระบวนการก่อสร้างอาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ใหญ่ ๆ ดังนี้ 1. การประมาณราคาขั้นต้น - การประมาณราคาต่อหน่วยการใช้ การประมาณราคาโดยวิธีนี้ทำได้โดยการที่ทราบแบบอาคารที่จะใช้ในโครงการทั้งหมด เป็นการคำนวณได้ผลค่อนข้างหยาบโดยมีความคลาดเคลื่อนของผลลัพธ์ 20-30% แต่ใช้เวลาน้อย ทั้งนี้ผู้ประมาณการจะใช้วิธีนับหน่วยการใช้ของอาคาร เช่น งานแฟลตอาจนับจำนวนห้องพัก งานโรงพยาบาลอาจนับจำนวนเตียงคนไข้ผู้ป่วยใน เป็นต้น แล้วคำนวณงบประมาณ 487,994 บาทต่อห้องพัก หรือ 4,879,947 บาทต่อหลัง (ตัวเลขประมาณปี พ.ศ. 2550) ทั้งนี้ผู้ประมาณการต้องมีข้อมูลในอดีตมากเพียงพอสำหรับใช้เป็นพื้นฐานในการประยุกต์ใช้ ทั้งนี้การนำข้อมูลมาใช้ต้องคำนึงถึง - อัตราเงินเฟ้อในแต่ละปีที่ผ่านมา - จำนวนหรือขนาดของโครงการที่ต่างกัน เช่น งานสร้างบ้านพักนายพันจำนวน 1 หลังกับสร้างบ้านพักแบบเดียวกันจำนวน 3 หลัง - ค่า FACTOR F (อำนวยการ, กำไร, ภาษี ฯลฯ) ที่เปลี่ยนไป ตัวอย่าง กาคำนวณราคาต่อหน่วย ต้องการทราบงบประมาณในการก่อสร้างอาคารตึกแถวชั้นประทวน 10 ครอบครัว จำนวน 2 หลัง ห้องน้ำ-ห้องส้วม จำนวน 2 หลัง วิธีประมาณราคา 1. ใช้ราคาข้อมูลอาคารที่มีในอดีตนำมาปรับปรุงโดยยึดเป็นเปอร์เซ็นต์หรือถ้ามีราคาปัจจุบันก็นำมาคิดคำนวณได้เลย ดังนี้ 1.1 ราคาอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ 4,384,410 บาท ราคาไฟฟ้าภายในอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ 272,488 บาท ราคาประปาภายในอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ 223,040 บาท รวมราคาตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัวต่อ 1 หลังเป็นเงิน 4,879,947 บาท รวมราคาตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัวต่อ 2 หลังเป็นเงิน 4,879,947 x 2 = 9,759,894 บาท 1.2 ราคาห้องน้ำ-ส้วมหลังละ 1,069,159 บาท ราคาไฟฟ้าภายในหลังละ 31,759 บาท ราคาประปาภายในหลังละ 80,151 บาท รวมราคาห้องน้ำ-ส้วม 1 หลังเป็นเงิน 1,181,069 บาท รวมราคาห้องน้ำ-ส้วม 2 หลังเป็นเงิน 1,181,069 x 2 = 2,362,138 บาท รวมราคาทั้งสิ้น (1.1 + 1.2) เป็นเงิน 12,122,032 บาท 2. คิดค่าระบบสาธารณูปโภค (ถนน,ดินถม,ไฟฟ้า-ประปาภายนอก ฯลฯ) อีกประมาณ 40 % ของราคาที่ประมาณได้ตามรายการข้อ 1 เป็นเงิน 4,848,800 บาท รวมราคาตามรายการข้อ 1.2 เป็นเงิน 12,122,032 + 4,848,800 บาท = 16,970,832 บาท FACTOR (F) (1.2229) = 16,970,832 x 1.2229 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น = 20,753,630 บาท 1.2 การประมวลราคาโดยราคาต่อหน่วยพื้นที่หรือหน่วยปริมาตร การประมาณการขั้นต้นวิธีนี้มีความถูกต้องใกล้เคียงความจริงมากกว่าการประมาณราคาต่อหน่วยการใช้ โดยปกติแล้วความคลาดเคลื่อนอยู่ในช่วง 15-20% ทั้งนี้ต้องมีแบบร่างที่ดำเนินการได้ แบบที่ร่างแล้วแต่ยังไม่จำเป็นต้องมีรายละเอียด คืออย่างน้อยควรมีแบบแปลนสถาปัตยกรรมรูปด้าน รูปตัด และข้อกำหนดงานก่อสร้างขั้นต้นแล้ว ซึ่งสามารถนำมาใช้คำนวณพื้นที่ใช้สอยได้ พร้อมจัดทำราคาต่อหน่วยพื้นที่สามารถทำตามแนวทางต่อไปนี้ 1.2.1 คำนวณพื้นที่ใช้สอยในแต่ละขั้น และหาพื้นที่รวมทั้งหมด 1.2.2 เลือกข้อมูลต้นทุนก่อสร้างอาคารที่มีอยู่เดิม โดยเลือกอาคารที่มีแบบเหมือนกันหรือใกล้เคียงกับโครงการที่ประมาณการอยู่ 1.2.3 เมื่อได้ราคาต่อหน่วยแล้ว ให้ทำการปรับปรุงต้นทุนตามสภาพแวดล้อม และการเปลี่ยนแปลงตามเวลา (ในกรณีข้อมูลไม่ทันสมัย ให้เพิ่มเปอร์เซ็นต์ที่เป็นไปได้โดยอาศัยดัชนีราคาค่าก่อสร้างมาปรับปรุงข้อมูล) 1.2.4 คำนวณราคากลางโดยใช้ต้นทุนต่อตารางเมตรคูณกับพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดจากที่คำนวณมาข้างต้น 1.2.5 ปรับปรุงราคาเพิ่มลดส่วนประกอบของอาคารของโครงการใหม่กับโครงการเดิมที่นำข้อมูลมาใช้ ตัวอย่าง รายการคำนวณโดยราคาต่อหน่วยพื้นที่ ให้ประมาณราคาอาคารสำนักงาน 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 4,500 ตร.ม. โดยอาคารสำนักงานนี้มีชั้นใต้ดินสำหรับอาคารจอดรถยนต์ จำนวน 1 ชั้น นอกจากนี้ให้ติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าฉุกเฉินแบบเครื่องยนต์ดีเซลกำลัง 800 KVA จำนวน 1 ชุด พร้อมระบป้องกันอัคคีภัยจำนวน 15 ชุด โดยโครงการนี้ต้องก่อสร้างงานภายนอกอาคารด้วย สมมุติมีข้อมูลก่อสร้างอาคารสำนักงานในลักษณะเดียวกันหรือใกล้เคียงกับที่มีอยู่รวมกับค่าก่อสร้างงานระบบทุกระบบรวมถึงงานตกแต่งด้านสถาปัตยกรรม โดยปรับปรุงให้ทันสมัยแล้วเท่ากับ 12,500 บาท/ตร.ม. วิธีประมาณราคา 1. คำนวณค่าก่อสร้างพื้นฐานจากข้อมูลต้นทุนเดิม ค่าก่อสร้าง = พื้นที่ใช้สอย x ราคาต่อหน่วยพื้นที่ = 4,500 (ตร.ม.) x 12,500 (บาท/ตร.ม.) รวมค่าก่อสร้าง = 56,250,000 บาท 2. ปรับปรุงราคาเพิ่มเติมจากปกติ - เพิ่มเติมชั้นจอดรถใต้ดิน 1 ชั้น = 1,500 ตร.ม. ค่าก่อสร้างส่วนจอดรถใต้ดินโดยประมาณ = 4,500 บาท/ตร.ม. ค่าก่อสร้างส่วนจอดรถใต้ดิน 1,500 x 4,500 = 6,750,000 บาท - เพิ่มเครื่องปั่นไฟแบบดีเซลขนาด 800 KVA จำนวน 1 ชุด ราคาพร้อมติดตั้ง = 1,200,000 บาท - อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน จำนวน 15 ชุด เฉลี่ยต้นทุนต่อจุด = 4,500 บาท อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน = 15 x 4,500 = 67,000 บาท รวมราคาค่าก่อสร้างเพิ่มเติม = 8,017,500 บาท 3. เพิ่มงานภายนอกอาคาร - งานปรับเตรียมพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 15 บาท) = 120,000 บาท - งานถมดิน 8,000 ตารางเมตร พร้อมบดอัด 30% สมมติถมดินสูงเฉลี่ย 1 ม. = 8,000 x 1 x 1.3 คิดเป็นปริมาตรดิน = 10,400 ลบ.ม. งานถมดิน (111 บาท/ลบ.ม.) = 10,400 x 111 = 1,154,400 บาท - ถนน ค.ส.ล. 1,200 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 888 บาท) = 1,065,600 บาท - ลานจอดรถยนต์ 1,000 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 888 บาท) = 880,000 บาท รวมค่างานก่อสร้างภายนอกอาคาร = 3,228,000 บาท รวมค่างานก่อสร้างทั้งสิ้น (ข้อ 1+2+3) = 56,250,000 + 8,017,500 + 3,228,000 = 67,495,500 บาท ค่า FACTOR V (1.1978) = 67,495,500 x 1.1978 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น = 80,846,106 บาท 2. การประมาณราคาอย่างละเอียด ในขั้นตอนการประมาณราคาอย่างละเอียดต้องดำเนินการดังนี้ - ตรวจสอบแบบที่ออกแบบทางด้านสถาปัตยกรรมโดยสถาปนิกและทางด้านโครงสร้างรวมถึงระบบงานต่าง ๆ โดยให้วิศวกรคิดคำนวณหาปริมาณงานต่อหน่วย โดยการถอดแบบคิดคำนวณหาปริมาณงานต่อหน่วยนั้นจะแบ่งตามหัวข้อการคิดราคาตามลำดับดังนี้ 1. งานฐานราก 2. งานโครงสร้าง ค.ส.ล. 3. งานหลังคา 4. งานฝ้าเพดาน 5. งานผนังและฝา 6. งานตกแต่งผิวพื้นและผนัง และรู้แหล่งที่จะหาข้อมูลเพิ่มเติมด้านวัสดุและอุปกรณ์ที่ต้องใช้ และมีการเก็บสถิติข้อมูลด้านต้นทุนงานก่อสร้างไว้อย่างสม่ำเสมอ และปรับตัวเลขให้ทันสมัย ซึ่งสามารถเข้ามาศึกษาได้ในหลักสูตรควบคุมงานก่อสร้าง - กำหนดราคากลางของค่าวัสดุและค่าแรงต่อหน่วย โดยยึดถือราคาจากสำนักงานงบประมาณเป็นหลัก - เมื่อได้ปริมาณงานและราคาทั้งหมดต่อหลังแล้ว ควรมีการตรวจสอบความถูกต้องก่อนจัดทำเอกสารเสนอราคา โดยการตรวจสอบอาจทำโดยการเปรียบเทียบกับข้อมูลราคาที่มีอยู่เดิม เช่น ราคาต่อตารางเมตร การตรวจสอบปริมาณเหล็ก ตรวจสอบปริมาณคอนกรีต นอกจากนี้ความผิดพลาดทางการคำนวณ เช่น การใส่จุดทศนิยม หรือจำนวนเลขศูนย์ บางครั้งอาจก่อให้เกิดความเสียหายอย่างไม่น่าเชื่อ - จัดทำเอกสารเสนอราคาทั้งโครงการประกอบด้วย 1. การจัดทำบัญชีรายละเอียดประมาณราคา (ยย.5-6) บัญชีรายละเอียดสถาปนิกจะเป็นผู้กำหนดและทางประมาณการจะเป็นผู้คิดราคาโดยรายละเอียดประกอบด้วย - ราคาค่าก่อสร้างของอาคารต่าง ๆ ในโครงการ - ราคาไฟฟ้า-ประปาภายในอาคาร - ปริมาตรดินถมรวมถึงราคาค่าถมดิน - ถนน ทางเท้าเข้าสู่อาคารของโครงการ (ระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ) - ไฟฟ้า-ประปาภายนอกอาคาร - FACTOR F ทำให้ทราบถึงค่าก่อสร้างในโครงการนั้น ๆ อย่างครบถ้วน และนำไปจัดทำแผนจัดหาต่อไป 2. การจัดทำรายละเอียดคำนวณราคาก่อสร้าง (บรคดาวน์) - รายละเอียด ปริมาณวัสดุ ราคาค่าวัสดุ และค่าแรงของอาคาร ถนน ไฟฟ้าภายใน ประปาภายในแต่ละหลังของทั้งโครงการ - รายละเอียดการคิดราคาของงานไฟฟ้า-ประปาภายนอกอาคาร - FACTOR F ใช้เป็นเอกสารประกอบในการเสนอราคาของผู้รับจ้าง สรุป เพื่อให้การคำนวณงบประมาณที่ควรได้รับในการจัดทำโครงการใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด ควรสอบถามราคาหรือเก็บสถิติข้อมูลของราคากลางที่เคยทำมา ทั้งนี้ควรคำนึงถึงอัตราเงินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในแต่ละปี รวมถึงการคิดราคา FACTOR F และระบบสาธารณูปโภครวมไว้ด้วย
|
ขอ ข้อมูลเกี่ยวกับกฎระเบียบ และกฎหมายในการประมาณราคางานราชการด้วยได้หรือเปล่าค่ะ ขอบคุณมากๆ ค่ะ jiraponcha@grandhomemart.com
ตอบลบจิราพร 086-345-1076